Несмотря на ожидаемое бизнесом по всей стране возможное снижение ключевой ставки, застройщикам и покупателям жилья на рынке Северной столицы и тут не удастся расслабиться. Девелоперов будут тонизировать спекулянты и инвесторы, к которым могут уйти покупатели, взбодрившиеся, в свою очередь, от уровня цен на недвижимость и величины первоначального взноса.
Как рассказала «РУ Информ» специалист по недвижимости Анна Сивова, для многих покупателей жилья в Санкт-Петербурге первоначальный взнос может достигать 30 % стоимости типовой «двушки» в новостройке, а цена такой квартиры может достигать 15 миллионов рублей. Этот уровень цен приведет к оттоку новых ипотечных клиентов, считает риелтор.
«По нашим оценкам, число займов в сегменте до 15 миллионов может снизиться на 15–25 % в течение первых полугода после введения данного правила. Более дорогие объекты - от 20 млн и выше, - подорожают на 15 % от нынешней цены, но их покупатели обычно богаче и менее чувствительны к таким ограничениям», – прогнозирует Анна Сивова.
Риелтор добавила, что это приведет к повышению доли нереализованных квартир в массовом сегменте. Если сейчас в строящихся домах Петербурга около 30 % квартир не распроданы, то к концу года эта доля может составить 35–40 %.
«В связи с этим застройщики будут вынуждены идти на скидки, акции и «бонусы», - пояснила специалист по недвижимости. - Например, делать ремонт в подарок, предоставлять кладовки и машино-места. Все это будет предлагаться покупателям ради поддержания продажного потока. При этом некоторые застройщики и раньше предлагали ремонты за счет собственных средств. Сейчас многие начали впервые вводить эту практику. Это связано с конкуренцией на рынке и желанием предоставить более удобные условия для клиентов. Но ремонт от застройщика обычно подразумевает стандартные решения и отделки. Бизнес-класс как предлагали без отделки, так и будут в дальнейшем. Это иной сегмент, и стандартные решения там не подходят. Покупатели бизнес-класса хотят для себя индивидуальные решения и проекты», - подчеркнула Анна Сивова.
По мнению собеседницы «РУ Информ», продажи в новостройках Петербурга могут снизиться на 10–20 %, при этом рост объема непроданных лотов достигнет 40 %. Все это побудит застройщиков использовать рассрочку и другие коммерческие схемы, с которыми покупателю нужно быть внимательным.
«В долгосрочной перспективе общая тенденция к росту цен вслед за инфляцией и доходами населения вернется и приведет к ужесточению требований со стороны банков к заёмщикам. Застройщики ответят на это увеличением доли внутренних рассрочек и других подобных инструментов. Например, это может быть беспроцентная рассрочка. Минимальный первый взнос — 5–10 % от цены, то есть 500 тыс -1 млн вместо 3 млн. Ежемесячный платеж равномерно распределяется на срок до ввода дома в эксплуатацию и/или несколько лет после. Также это может быть «коммерческий аккредитив» или «аккредитивные накопительные схемы». Покупатель вносит на «блокирующий» счет меньшую сумму - 500–800 тысяч, остальное накапливает до сдачи дома, — но сделка формально заключается сразу. Или комбинированные инструменты: Соглашение об эскроу-счёте+рассрочка. То есть, на эскроу-счет вносится только 10–15 % вместо 30 %, остальная часть оформляется как беспроцентный кредит застройщика с погашением после ввода дома. Возможна трансформация квартир в коммерческие площади - офисы, небольшие магазины для снижения down-payment по закону о коммерческой недвижимости. Но потенциальным покупателям, соглашаясь использовать эти инструменты, стоит тщательно читать договоры и отдавать предпочтение проектам с минимальным риском при возможном недострое», - посоветовала Анна Сивова.
У покупателей жилья в Северной столице есть и другой вариант, рассказала «РУ Информ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Ключевая ставка будет снижаться, и у застройщиков не будет большой нужды применять рассрочки и гибридные схемы, – считает эксперт. - Однако, в обозримой перспективе на рынке жилья в таких крупных городах, как Петербург, Москва, Краснодар, с большой вероятностью могут появиться те, кто последние лет 5, еще со времен ипотечного бума, активно приобретал квартиры в ипотеку. Это огромное количество спекулянтов и инвесторов. И они будут продавать приобретенные квартиры на 20-30 % дешевле рыночной цены. А это уже готовое жилье – заезжай и живи», – рассказала «РУ Информ» Ирина Радченко.
Эксперт добавила, что в данный момент среди покупателей много тех, кто приобретает жилье только с целью проживания.
«Они создадут спрос на эту «новую вторичку», и у застройщиков в крупных городах возникнут серьезные проблемы, которые приведут к сокращению числа вводимых в эксплуатацию объектов. В связи с этой ситуацией, девелоперам Северной столицы и других крупных городов придется идти с проектами в российские регионы, где благодаря СВО и развитию оборонной промышленности наблюдается рост доходов. Но, в целом, рынок новостроек сейчас спасет семейная ипотека, это примерно 70% всех заключаемых ипотечных сделок», - заключила Ирина Радченко.
Бросятся застройщики в рассрочку или нет, а купить квартиру у спекулянта, как ни странно, для покупателя будет безопасней, да и дешевле, чем входить в коммерческие схемы, – учитывая возможные риски недостроя. Вторичка-то уже, в любом случае, достроена. Выходит, и снижение ключевой ставки – не панацея?
01.08.2025 / 17:11