Как узнал «РУ Информ», в опубликованном СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Проекте отчёта о государственной кадастровой оценке зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест на фоне общего роста кадастровой стоимости подешевели два знаковых для города объекта. Это ТЦ «Галерея» у Московского вокзала и стилобат (цокольное помещение с парковкой, складами и логистическим проездом), входящий в комплекс «Лахта-центра».

Стилобат в Проекте спустился с уровня примерно 46 миллиардов рублей до уровня 43 млрд (-4,27%). «Галерея» в Проекте имеет кадастровую стоимость около 22,5 млрд рублей, подешевев на 2,3%. Вроде бы совсем небольшое снижение, но всё-таки, как говорится, к чему бы это? Просто так кадастр не дешевеет.

Как рассказала «РУ Информ» эксперт по оценке недвижимости Эльмира Эфендиева, в первую очередь на изменение рыночной и, как следствие, кадастровой стоимости оказывает влияние изменение структуры арендаторов помещений. Уход с рынка иностранных компаний, занимавших существенные площади в торговом и офисном сегменте коммерческой недвижимости, изменил портрет типичного арендатора помещений.

«Аренда крупноплощадных помещений стала неактуальна и недоступна для менее масштабных арендаторов, желающих занять вакантные площади. К тому же, развитие онлайн-торговли и фомирование гибридного формата работы с возможностью «удалёнки» негативно влияют на цены на рынке. Залогом успеха для арендодателя становится способность быть более гибким к своим арендаторам», – заметила собеседница «РУ Информ».

По мнению эксперта, далеко не все объекты и их управляющие смогли перестроиться на новые рельсы, это привело к снижению денежного потока, рыночных показателей цены и арендной ставки, поэтому кадастровая стоимость ТЦ «Галерея» и стилобата «Лахта-центра» могла снизиться.

Доля иностранных ритейлеров в петербургских ТЦ сократилась почти вдвое — с ≈26% в начале 2022 года до ≈12% к началу 2025-го, подтвердил «РУ Информ» основатель и управляющий директор Российского Совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.

«Этот тренд характерен для всего рынка города и коснулся, в том числе, «Галереи», – сообщил глава РСТЦ. – Освободившиеся площади заполнили российские бренды; при этом ротация арендаторов ускорилась, особенно в сегменте fashion. В I полугодии 2025 года обновление арендаторов было заметнее всего в категориях одежды и обуви. Высокая ротация (20% и выше) указывает на нестабильность — арендаторы не справляются с экономикой, ТЦ приходится активно искать замены. При этом для «якорных» и топовых объектов ротация также была выше обычной, но сейчас процесс замещения ушедших игроков, в основном, завершён. На первый план выходит оптимизация сетей — закрытие слабых точек», – отметил Олег Войцеховский.

По словам собеседника «РУ Информ», параллельно наблюдается структурный сдвиг в сторону форматов досуга, ресторанов, кафе и фитнес-услуг: кинотеатры сокращают площади, а фуд-корты и фитнес-клубы демонстрируют рост. Арендная политика сохраняет умеренность: фиксированные ставки практически не растут, однако арендаторы всё чаще добиваются снижения процентов от оборота. Причина — снижение маржинальности из-за роста издержек (логистика, маркетинг, валютные колебания). Это ограничивает рост операционного дохода (NOI), особенно в сегменте fashion. В то же время досуговые и F&B-форматы поддерживают средний чек и длительность пребывания посетителей, частично компенсируя давление на рентабельность.

Заполняемость ключевых ТЦ города, включая «Галерею», остаётся высокой, заверили в РСТЦ

«Если по рынку в целом вакансия в I полугодии 2025 года выросла с 3,1% до 4,7%, то у объектов топ-сегмента — лишь с 1,3% до 2,7%, что по международным меркам считается низким уровнем. Посещаемость в суперрегиональных ТЦ, к которым относится «Галерея», удерживается на уровне прошлого года с минимальными колебаниями. Для собственника «Галерея» остаётся стратегическим активом с устойчивой заполняемостью, высоким трафиком и сильной локацией у Московского вокзала. В краткосрочной перспективе динамика NOI будет зависеть от оборотов fashion-сегмента и условий процентной арендной ставки, однако потенциал объекта остаётся высоким», – сказал Олег Войцеховский.

Торговые комплексы Санкт-Петербурга терпят большие убытки, считает эксперт по коммерческой недвижимости Елизавета Антанович.

«Востребованы лишь зоны фуд-кортов и только в топовых комплексах. Остальные пытаются выжить, и ввод новых комплексов еще сильнее потрясет этот сегмент. Плюс, пересмотр кадастровой стоимости. Думаю, много торговых центров выставят на продажу в 2025-2026 году», – прогнозирует собеседница «РУ Информ»

При этом, по мнению эксперта, в сегменте бизнес-центров наблюдается оживление спроса, которое повышение кадастровой стоимости объектов недвижимости только подстегнёт.

«На ликвидные помещения в новых домах в центральных районах высокий спрос, как со стороны инвесторов, так и со стороны арендаторов. Цена за м2 от 400 тыс до 550 тыс рублей никого не пугает. Ставки аренды в таких домах тоже высокие – от 3000 до 5000 тыс за м2. Простой площадей и низкий спрос – в Шушарах, Парголово, в связи с большим количеством введенных площадей и отсутствием покупательской способности. Пользуются спросом производственные и складские площади. Активность инвесторов заметно увеличивается в связи с окончанием сроков депозитов и снижением ставок. Повышение кадастровой стоимости оживит рынок и заставит пассивных инвесторов распродавать свой залежавшийся портфель объектов», – считает Елизавета Антанович.

Несмотря на возможное снижение кадастровой стоимости ряда объектов с 1 января 2026 года в соответствии с проектом отчёта о государственной кадастровой оценке в Санкт-Петербурге, поступления налога на недвижимость в бюджет города составят очень серьёзные суммы, заверили в РСТЦ.

«В 2025 году ставка налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости, для крупнейших объектов — 2,5%. С 2026 года обсуждается повышение базовой ставки до 2%. В случае снижения кадастровой стоимости конкретного объекта его налоговая нагрузка может несколько уменьшиться. Но необходимо учитывать другие налоги от ТЦ - такие, как налог на прибыль, составляющий с 1 января 2025 года не 20, а 25%, и большой объём налоговых поступлений от операционного бизнеса - арендаторов ТЦ, включающих НДФЛ, налог на прибыль, НДС и т.д., что с одного крупного ТЦ соответствует сумме налогов, которые платят все предприятия потребительского рынка небольшого города, вместе взятые. Для города «Галерея» продолжает быть значимым налогоплательщиком и источником косвенных доходов — занятости, туристического потока и деловой активности в центре Петербурга. В текущих экономических условиях рост налогов на объектах торговой недвижимости одновременно с изменением структуры арендаторов и снижением арендных доходов могут составить серьёзную проблему для бизнеса», – заключил управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.

Кадастровая оценка – это база для начисления налогов, отметил в комментарии «РУ Информ» предприниматель, генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов.

«Раньше правила игры были таковы: высокая ставка налога на имущество – и относительно низкая кадастровая база, – рассказывает предприниматель. – Ставку сохранили, а кадастровую стоимость стали поднимать, и эта ситуация всё острее сказывается на бизнесе и на доходах предпринимателей, – особенно, учитывая, что многие объекты куплены ими в кредит. В причинах снижения кадастровой стоимости некоторых объектов разобраться непросто, потому что методика кадастровой оценки сложна и постоянно докручивается, меняется и учитывает множество параметров: статус объекта, локацию, строительные материалы, дату постройки, технические параметры и т.д. Но стоит отметить, что 22,6 млрд рублей (примерная кадастровая стоимость «Галереи» в Проекте, – прим. авт.) – это где-то 117 тыс рублей за кв.метр. Такая цена явно отстаёт от рыночной, из чего, конечно, не следует, что её нужно поднимать до рыночного уровня», – сообщил Максим Ельцов.

При кадастровой оценке здания учитываются затраты на его строительство, физический износ здания и прибыль предпринимателя, рассказал «РУ Информ» управляющий партнёр ООО «Центр оценки «Аверс» Михаил Зельдин.

«Возможно, в случае с ТЦ «Галерея» сработали и износ здания, и прибыль предпринимателя, – предположил собеседник «РУ Информ». – В 2025 году прибыль предпринимателя уменьшилась примерно на 5%. Затраты на строительство за последние 2 года должны были вырасти по многим показателям в рамках общей инфляции. В среднем, в модель оценки был заложен рост затрат на строительство порядка 10%. Не думаю, что ситуация с арендаторами в «Галерее» и проблемы с запуском «Лахта-центра» учитывались при оценке кадастровой стоимости ТЦ и стилобата. Стоит отметить, что сотрудники ГБУ «Кадастровая оценка» в большей степени исходят из критериев справедливости и качества оценки, и какие-то изменения в кадастровой стоимости объектов могли быть вызваны именно этим. Например, теми соображениями, чтобы собственник объекта не платил больший налог на недвижимость, чем его соседи по рынку. Напомню, что все замечания к Проекту отчёта о государственной кадастровой оценке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест могут быть поданы до 27 сентября 2025 года. После Нового года оценку можно будет оспорить только в судебном порядке с помощью независимых оценщиков», – рассказал Михаил Зельдин.

Кадастровая стоимость ТЦ «Галерея» и стилобата «Лахта-центра» могла быть пересмотрена по инициативе собственников этих объектов, рассказала профессор кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елена Ткаченко.

«Начнем с того, что кадастровая стоимость этих объектов была увеличена почти в 2 раза с 1 января 2024 года. Так, КС «Лахта-центра» увеличилась с 125,7 до 201,9 млрд руб, а ТРК «Галерея» – с 11,66 до 22,1 млрд рублей, что при ставке налога на имущество данные объекты в 1,5%, привело к существенному росту затрат. Очевидно, что владельцы имели возможность оспорить такие решения. Некоторые фундаментальные рыночные аспекты могли повлиять на незначительный пересмотр КС в сторону понижения.  Спекулятивные факторы, в том числе, слухи, на этот показатель не влияют», – заметила Елена Ткаченко.

Как рассказал «РУ Информ» источник в сфере недвижимости, пожелавший остаться анонимным, в кадастровой оценке порой встречаются двойные стандарты. «Но говорить об это мне принято», – отметил источник. Иногда имеют место быть негласные договорённости, в рамках которых объекты, которые выкупаются государством, оцениваются ниже рынка. Либо кадастровая стоимость объекта занижается для того, чтобы снизить налог на недвижимость.

Вопрос, зачем государству выкупать ТЦ «Галерея» у Московского вокзала, останется праздным, если не вспоминать о том, откуда «Галерея» вообще взялась.

В начале 2000-ых в начале Лиговского проспекта была «Яма» – строительный котлован на месте квартала исторических домов. Ещё при Ельцине в России собирались строить высокоскоростную железнодорожную магистраль между Санкт-Петербургом и Москвой. Собственно, для этого и снесли исторический квартал. Но в 1998 Ельцин отменил указ о строительстве ВСМ. Как сейчас говорят, по причине нерентабельности. В 1991 году для этого крайне амбициозного проекта было основано целое РАО «ВСМ». В отношении которого в 2002 году было возбуждено уголовное дело. В общем, нерентабельность и многолетняя растрата государственных средств. В 2003 котлован выкупил Минфин. В 2008 на месте котлована начали строить, а в 2010 – открыли ТРЦ «Галерея». ТРЦ принадлежал бизнесменам из Казахстана Евгению Фельду и Аскару Алшинбаеву, но уже в 2021 его выкупил американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund. В 2020 американцы продали половину площадей «Галереи» арабскому фонду Mubadala (ОАЭ). В 2023 арабы собирались выкупить ТРЦ полностью. Сейчас «Галереей» управляет ООО «Строительная компания «Бриз» с учредителем в Нидерландах, возглавляемая выходцем из ГК «Самолёт» Дмитрием Гашичевым. Кому теперь принадлежит ТРЦ, до конца не ясно. Хотя СМИ называют владельцем ООО «Строительная компания «Бриз». При этом информации о том, что в какой-то момент «Бриз» приобрела «Галерею», в открытых источниках нет. Но даже если это и так, то всё равно учредитель «Бриз» - компания «Гринвич» из Нидерландов. Получается, ей, в конечном счёте, и принадлежит «Галерея»?

В 2025-ом «сказка 90-ых» про ВСМ официально становится былью. Строительство высокоскоростной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом было утверждено ещё в июне 2025. Ввод инфраструктуры в эксплуатацию запланирован на 2028 год по поручению президента России Владимира Путина в рамках национального проекта «Эффективная транспортная система». Терминал ВСМ в Петербурге будут строить рядом с ТРЦ «Галерея», по этой причине компания «Бриз» не получила разрешение строить ещё один ТРК с подземным гаражом. По этой же причине «Бриз» теряет участок земли более 700 квадратных метров на Лиговском проспекте. В комплекс Терминала войдут исторические здания складов Кокоревых, арендаторам и владельцам которых сейчас весьма невесело.

На этом фоне и на фоне того, что торговые центры сейчас вообще переживают не лучшие времена, «Галерея» и её кадастровый потенциал выглядят уязвимо. С другой стороны, снос ТРК выглядит затеей не менее фантастической, чем создание ВСМ. Вроде бы санкции, с технологиями и сложным ( и не только) оборудованием и комплектующими напряжёнка, высокотехнологичный «Сименс» ушёл с рынка, - ан нет, у холдинга «Синара», оказывается, хватает компетенций и мощностей для производства скоростных поездов. Но нечему удивляться, одна фантастическая ситуация у нас накладывается на другую, встаёт поперёк другой или вообще упирается лоб в лоб. И каким-то образом продолжается и развивается. Но самое удивительное в том, что будущее здесь предопределено прошлым, и само существование в Петербурге торгово-развлекательного комплекса «Галерея» зиждется на ельцинском котловане и заполняет его. И в этом смысле, в метафизическом, «Галерея» – сооружение настолько же химеричное, насколько и незыблемое. Как и многое другое в Петербурге и в России.

Что касается стилобата «Лахта-центра», то его навряд ли есть смысл удешевить, чтобы снести. Разве что подсобить «Газпрому» с налоговой нагрузкой.  Переселение сотрудников компании в «Лахта-центр», построенный в 2018 году, произошло только в 2024-м – правда, количество газпромовцев, работающих на 67 этаже, не уточнялось.

«В целом на фоне санкционного давления, инвестиций в импортозамещение, роста расходов на защиту объектов, логистические издержки, роста расходов на обслуживание кредитов, компании нефтегазового сектора показали устойчивость к внешним вызовам и обеспечили эффективность деятельности», –  рассказала «РУ Информ» гендиректор НААНС-Медиа Тамара Сафонова. При этом, по данным аналитика, чистая прибыль ПАО «Газпром», рухнувшая в 2023, в 2024 поднялась и на 1% превысила показатель 2022 года, составив 1 трлн 319 млрд рублей. Чистая прибыль ПАО «Газпромнефть» упала с 2022 года на 35% и составила 479 млрд рублей.

Если российский экспорт нефти и нефтепродуктов полностью замещён рынками Китая, Индии и Турции и поддерживает относительно высокую доходность, то газовый экспорт, хотя и сохраняет плавный рост доходов за счёт объёмов добычи и высокого уровня потребления на внутреннем рынке. в значительной степени утратил свою маржинальность, рассказал «РУ Информ» эксперт Института энергетики и финансов Алексей Белогорьев

«Потеря европейского рынка для российского газового экспорта оказалась невосполнимой, ни по физическим объемам, ни, тем более, по стоимостным значениям. Мы нигде не сможем продать свой трубопроводный газ так дорого, как делали это в последние годы в Европе. Наш новый основной рынок сбыта Китай привык к совсем иным ценовым условиям, и его никак не назовешь высокомаржинальным», – сказал Алексей Белогорьев.