Телефонное и кибермошенничество – это не просто реалии жизни россиян в последние годы. Это целая отрасль отъёма денег, которая постоянно развивается, находит новые технологии и новые способы давления на страхи, жадность и невежество каждого из нас. От пенсионерки в провинциальном городе до певицы в Москве. «Схематоз» дошёл и до сделок с недвижимостью. Риелторам и покупателям впору бояться, как огня, пожилых продавцов? Которым, в свою очередь, как и всем нам, давно пора бояться разговоров о собственных деньгах с незнакомцами, ссылающимися на правоохранительные органы и национальную безопасность.

В Петербурге, как и по всей России, участились случаи, когда возрастные (старше 65 лет) продавцы  на вторичном рынке, ставшие жертвой мошенников, обращаются в суд, чтобы оспорить состоявшуюся сделку, рассказал «РУ Информ» президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.

Эффект Долиной (мошенники вынудили известную певицу продать квартиру, после чего она вернула её через суд, в результате покупатель Полина Лурье осталась без квартиры и без денег – прим.авт.) привёл к тому, что на вторичном рынке у некоторых клиентов появились опасения по приобретению жилья у людей старшего и пожилого возраста, сообщил Игорь Горский.

«При покупке вторички, особенно, у пожилых продавцов, покупателю нужно проявить внимательность и осторожность, – советует собеседник «РУ Информ». – Основными «красными флажками» являются: предложение по цене ниже рыночной на 15-20%, расчёт наличкой, полностью или частично, и постоянное присутствие рядом с пожилым человеком телефона и сопровождающего лица, не являющегося родственником. Для сведения риска в таких сделках к минимуму было бы логично выставить некоторые барьеры: предоставление продавцом справки из ПНД, проведение сделки через нотариуса или в помещении банка, где работают камеры, осуществляющие запись, и действуют службы безопасности. Либо сделка должна проходить без посторонних лиц, если те не являются родственниками. Стоит спросить у продавца, куда он переезжает в случае продажи жилья. Можно попросить связаться с родственниками продавца. Или хотя бы уточнить у участкового, всё ли с человеком благополучно. Конечно, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Необходимо разработать такие условия сделки, которые предполагали бы солидарную ответственность родственников. В целом, здесь нужен некий аналог «обходного листа», без которого проведение сделки будет невозможным. Это вопрос нужно решать по аналогии с тем, как банки решают вопрос с выдачей кредитов», – предлагает собеседник «РУ Информ»

К сожалению, для мошенников провернуть сделку с недвижимостью пожилого человека требует такого же времени и ресурсов, что и для получения доступа к его банковской карточке, заметил Игорь Горский.

«В нашей стране велика роль государства, и государство предусмотрело возможность защиты пожилых людей в этом вопросе. В МФЦ действует запрет на отчуждение недвижимости человека без его прямого участия. На Госуслугах вам приходит «красный флажок», если кто-то интересуется вашей недвижимостью. Но государство не может контролировать абсолютно всё. С другой стороны, мы сейчас говорим не только о пожилых людях, которых обманом заставляют продавать квартиры, но и о покупателях, среди которых есть молодые семьи. Права пожилых людей в нашей стране хорошо защищены, но в этой ситуации необходима более глубоко проработанная защита всех участников сделки. Нужны подзаконные акты, которые стали бы своего рода нормами и параметрами для любой сделки с недвижимостью. Важно обращаться к сертифицированным организациям и проверенным специалистам, у которых есть, в том числе, свои отработанные механизмы по противодействию мошенничеству в сфере недвижимости», – заключил президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Базовый ликбез по покупке квартиры на вторичке в новых реалиях провела для читателей «РУ Информ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По мнению эксперта, вокруг этой темы заметен некоторый хайп, на волне которого все стороны преследуют свою выгоды – застройщики, например, призывают покупать жильё у них, а не вторичном рынке. Однако, есть определённые вещи, которые при покупке жилья в наше время игнорировать нельзя.

При этом из всех перечисленных способов передача денег должна быть зафиксирована, в первую очередь, банковским аккредитивом, чтобы банк выступал гарантом исполнения обязательств между покупателем и продавцом, отметила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

«Люди несколько расслабились и думают, что сама по себе регистрация сделки полностью обеспечивает её безопасность. Но этого недостаточно. Обязательно нужно фиксировать передачу денег – это банковский аккредитив,. Либо депозит нотариуса: покупатель пишет нотариусу заявление с просьбой принять деньги в депозит, после этого нотариус передаёт покупателю реквизиты своего счёта, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счёт продавца., и если нотариус подаёт документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, он отслеживает регистрацию и совершает платёж без дополнительного обращения. Всё это вещи, принятые во всём мире. Или банк, или нотариус. Никто не расплачивается «в чемоданах» или с помощью банковских ячеек, использование которых, кстати говоря, обходится дорого», – рассказала Ирина Радченко.

Дополнительными средствами обеспечения безопасности сделки могут быть видеофиксация беседы с продавцом в момент передачи денег либо видеофиксация того, что продавец действует добровольно и озвучивает это на камеру.

«Повод для настороженности – отсрочка продажи квартиры, когда она находится в экспозиции 6-8 месяцев. А если это жильё у человека единственное, то куда он, собственно, выселяется? Необходимо выяснять мотив продажи», – отметила эксперт.

А как же потенциальному продавцу квартиры не оказаться продавцом поневоле? То есть, опознать мошеннические действия в отношении себя?

«Эмоции, на которые давят мошенники – это страх и жадность – рассказывает Ирина Радченко. – Сейчас это, в первую очередь, страх, поскольку общество напугано. Если кто-то звонит вам, представившись сотрудником органов, и начинает рассказывать, что вы, например, перевели деньги Украине – это первый крючок. Если вы слышите, что вашим деньгам угрожает опасность – это второй крючок. Если вам говорят «срочно бегите и снимайте деньги с вашего счёта» - это третий крючок. Во всех трёх случаях отправляйте говорящего в увлекательное эротическое путешествие. Потому что любой незнакомый человек, разговаривающий с вами по телефону – с большой вероятностью, мошенник. Но есть ещё такая угроза, как мошенники в соцсетях и мессенджерах. Не храните много информации о себе в соцсетях, потому что её тщательно изучают. Везде, где вам предлагают подарок на день рождения или другую халяву – нажимайте клавишу Delete. И не переходите ни по каким ссылкам. В последнее время, приглашая людей на какое-либо мероприятие, я даже не даю ссылку на свой сайт, даже своим знакомым», – заключила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

Начался всероссийский бум по оспариванию сделок с недвижимостью, рассказала «РУ Информ» юрист по недвижимости Юлия Соколова. Одна из причин этой тенденции – мошеннические схемы и сокрытие информации, отметила юрист.

«Недобросовестные продавцы могут скрывать наличие долгов, обременений (залог, арест), занижать стоимость в договоре, продавать объект по поддельным документам или через недействительную доверенность. Могут быть и случаи, когда сделка совершается под влиянием обмана, насилия или угрозы, сюда как раз относятся те самые мошеннические схемы, которые вводят людей в заблуждение, ссылаясь на СВО и т.д.», – рассказала Юлия Соколова.

К тому же, как сообщила юрист, в России возникла положительно складывающаяся судебная практика: суды, рассматривая такие дела, часто вынуждены вставать на сторону пожилых заявителей, если установлены факты нарушения закона – даже если покупатель является добросовестным.

«Однако, Верховный суд Якутии впервые в России встал на сторону добросовестного покупателя и отказал пенсионерке в возвращении квартиры», – отметила Юлия Соколова.

Полностью исключить все риски при покупке вторичного жилья, к сожалению, невозможно – 100% защиты не существует, так как суд всегда оценивает совокупность доказательств и может признать сделку недействительной по основаниям, возникшим до ее совершения, рассказала московский юрист по недвижимости.

«Однако, максимально снизить риски реально, применяя комплексную проверку – рассказывает Юлия Соколова. – Во-первых, это тщательная юридическая проверка объекта недвижимости. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Закажите расширенную и свежую выписку. Она покажет не только текущего собственника и наличие обременений (ипотека, арест), но и историю переходов прав собственности за последние 10-15 лет. Частые смены владельцев или наличие обременений – повод для повышенной бдительности.

Правоустанавливающие документы продавца. Истребуйте оригиналы всех документов, подтверждающих право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, решение суда).

Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги или Единый жилищный документ). Убедитесь, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, которые могут сохранять право пользования после сделки (например, несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации).

Наконец, справки об отсутствии задолженностей. По коммунальным платежам, капремонту, налогам», – перечислила юрист.

Во-вторых, необходима всесторонняя проверка продавца, советует Юлия Соколова.

«Личность и дееспособность. Лично встречайтесь с продавцом. Запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это не стопроцентная гарантия, но важный показатель, так же можно дополнительно вызвать врача на сделку для получения справки именно в день сделки. Семейное положение. Узнайте, состоит ли продавец в браке или состоял ли на момент приобретения квартиры. Если квартира совместно нажита, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (даже если он бывший). Отсутствие такого согласия – прямое основание для оспаривания сделки. Наличие несовершеннолетних собственников/прописанных лиц. Если они есть, необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Проверка на банкротство. Проверьте продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Сделки, совершенные в преддверии банкротства, могут быть оспорены. Проверка на наличие исполнительных производств на сайте ФССП. Наконец общение с близкими родственниками и соседями», – рассказала юрист по недвижимости.

Безопасная и небезопасная сделка по покупке недвижимости имеют ряд признаков.

«Нотариальное удостоверение ДКП – это один критериев добросовестного приобретателя – отметила Юлия Соколова. – Нотариус, как независимое лицо, обязан проверить законность сделки, дееспособность сторон, разъяснить последствия, запросить необходимые согласия и проверить документы. Это значительно снижает риски оспаривания по таким основаниям, как недееспособность или отсутствие согласия.

Никогда не занижайте стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Это не только налоговые риски при последующей продаже, но и прямой путь к потере значительной части денег, если сделка будет оспорена, а также к основанию для непризнания покупателя добросовестным. В случае признания сделки недействительной, вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в ДКП.

Четко пропишите все условия: полную стоимость, порядок и сроки расчетов, сроки физического и юридического освобождения квартиры, отсутствие обременений и зарегистрированных лиц, так же фиксируйте информацию что продавец не находится под влиянием мошенников и деньги не будут им переданы после заключения сделки, подтверждая данный факт продавец в дальнейшем не может ссылаться на факты указанные выше.

Акт приема-передачи. Обязательно подпишите этот документ, фиксирующий фактическую передачу квартиры и отсутствие претензий к её состоянию. Ведение видеозаписи сделки сейчас активно пользуется популярностью.

Страхование титула. Это защита права собственности на недвижимость от рисков, которые могут привести к его утрате, например, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, сейчас все тоже активно используют данное страхование, ну нужно учитывать что не так это радужно работает на практике, но как меру зажиты тоже рекомендую иногда клиентам

Безопасные способы расчетов: аккредитив. Это наиболее безопасный способ расчетов. Деньги покупателя блокируются в банке и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий договора, главным из которых является государственная регистрация перехода права собственности на покупателя», – рассказала юрист по недвижимости.

Есть и признаки небезопасной сделки, которые должны насторожить покупателя.

«Низкая цена, значительно отличающаяся от рыночной. Дешево – значит, есть подвох. Чрезмерная спешка продавца, отказ дать время на проверку документов. Нежелание продавца показывать оригиналы документов или предоставлять справки из ПНД/НД, а также отказ от освидетельствования врача на сделке. Продажа по доверенности, особенно, если доверенность свежая, а доверитель находится в другом городе или имеет проблемы со здоровьем. Необходимо тщательно проверять подлинность доверенности и дееспособность доверителя. Квартира, недавно купленная или полученная в наследство, особенно если продавец не является близким родственником. Это может указывать на попытку быстрого «обналичивания» проблемных активов или наличие других наследников», – заключила Юлия Соколова.